清遠(yuǎn)郊鎮(zhèn)超級大盤入住率僅一成

發(fā)表時間： 2014-01-15 00:00 來源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

近年來，隨著廣清一體化進(jìn)程加快，清遠(yuǎn)因?yàn)楠?dú)特的地理、環(huán)境和相對廣州較低的房價優(yōu)勢，眾多投資客蜂擁而至，越來越多的房企瞄準(zhǔn)廣州等清遠(yuǎn)市外地區(qū)的購房群。

在此背景下，清遠(yuǎn)市區(qū)郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，萬科、恒大等一批全國知名地產(chǎn)巨頭陸續(xù)入駐郊鎮(zhèn)，房地產(chǎn)的開發(fā)速度和開發(fā)量成倍增長：僅2013年清遠(yuǎn)市區(qū)南部郊鎮(zhèn)新推出的住宅貨量是2012年的3倍多，同時占了清遠(yuǎn)市區(qū)新貨總供應(yīng)量4成！洋房價格和清遠(yuǎn)市區(qū)相當(dāng)，有的超過7000元/平方米，超過市中心大多數(shù)樓盤。

外地購房者越多，可為清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了充足資金，促進(jìn)清遠(yuǎn)城市開發(fā)建設(shè)，但是，入住率低、房屋長期閑置、空置等問題也開始出現(xiàn)，空城、鬼城等一些二三線城市出現(xiàn)的問題在清遠(yuǎn)也開始被討論。

為摸清這些問題，南方日報記者從2013年12月開始進(jìn)行了長達(dá)1個月的調(diào)查。并于今日起在《南方日報·清遠(yuǎn)觀察》推出系列專題報道，希望引起各方的注意，并提早做好謀劃，防止空城、鬼城。

本期我們主要將目標(biāo)聚焦在清遠(yuǎn)市區(qū)周邊的郊鎮(zhèn)，實(shí)地調(diào)查日期選擇在星期六下午到晚上——據(jù)了解，以外來購房者為主的盤大多數(shù)是為度假、養(yǎng)老、投資等需求，業(yè)主周末才回清遠(yuǎn)度假。

亮燈率低 夜晚如“鬼城”

去年12月7日晚上7：00從清遠(yuǎn)市區(qū)新城出發(fā)，下廣清高速龍?zhí)脸隹诤笤傺刂〉?53線總共行程約40分鐘后，便可遠(yuǎn)遠(yuǎn)望見當(dāng)晚第一個目的地：清遠(yuǎn)北部萬科城。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，隱隱約約數(shù)十棟高樓聳立在漆黑的荒山野嶺中。記者隨意報了一個樓層號即被放行進(jìn)入社區(qū)，社區(qū)很靜寂，偶爾聽到說話聲，雖然不大，卻響徹整個空曠的社區(qū)。幾個小商店還在營業(yè)，道路兩旁稀稀疏疏停了一些轎車，均是廣州車牌。建筑很高，隨地勢而建，一眼便可看到，每棟樓只有寥寥幾間房亮著燈。有十幾個年輕人坐在商店附近座椅上喝酒聊天，不時有人騎著摩托車進(jìn)出社區(qū)。

據(jù)了解，北部萬科城首期2500多套高層洋房，于2012年6月起陸續(xù)交樓，距離記者調(diào)查之日已經(jīng)有一年時間。社區(qū)商店一名員工告訴記者，通常周五周六人多，但每棟一般只有幾戶入住，另外住了一些建筑公司的員工。

沿著省道253線再向前行駛?cè)镒笥揖褪敲懒趾?、碧桂園假日半島。美林湖洋房還未交樓入住，別墅區(qū)進(jìn)出比較嚴(yán)格，不讓記者進(jìn)入社區(qū)，但從遠(yuǎn)處可以看到，別墅區(qū)上空燈光明顯比萬科城洋房區(qū)亮。

今年1月4日晚7：30左右到達(dá)清新龍頸恒大金碧天下時天已經(jīng)漆黑，記者驚訝地發(fā)現(xiàn)，社區(qū)道路沒開一盞路燈，偌大社區(qū)一團(tuán)漆黑，伸手不見五指。社區(qū)商業(yè)區(qū)，一個小超市還在營業(yè)，生意不錯。旁邊還有一個二手房的中介公司、裝修公司，不過其他商鋪依舊空置，門上貼著招租電話。

好不容易辨別出別墅區(qū)，但難見一間房屋有燈火。洋房區(qū)也一樣，因?yàn)樘?，看不到樓號，四棟樓，小高層，總共只?個房間有微弱的燈火。在社區(qū)遇到住在一樓的一劉姓住戶，是這里的業(yè)主，他說當(dāng)晚社區(qū)停電，“平常一般不會停電，但到了夏天，下大雨和打雷天氣常停電。” 劉先生說，退休后從2011年就搬過來居住，閑來無事在家里開了個小賣部，為一些租戶、度假者提供生活必需品。不過，日常在這里住的人很少，他身邊的朋友也有在這里買房，雖然有恒大皇馬足球?qū)W校，但房屋難租賃，平時空置著。

九成以上為廣州購房客

“我現(xiàn)在退休了，廣州空氣不好，清遠(yuǎn)環(huán)境好，到廣州一個多小時就可以到，很適合養(yǎng)老。”已經(jīng)在清新恒大金碧天下居住一年多的劉先生說，他在廣州的同事、朋友很多在這里買了房，都只是一個目的：用來養(yǎng)老。實(shí)際上，劉先生道出一部分購房者的買房理由：養(yǎng)老。

除了養(yǎng)老，還有用來休閑度假、投資。劉先生說，平時星期一到星期四，社區(qū)人很少，到了星期五、六，有很多從廣州開車前來度假的。

不過，近年廣州客戶前來買房的剛需比例越來越大。廣州資深房地產(chǎn)專家韓世同研究發(fā)現(xiàn)，從2010年底北部萬科城開始，各個樓盤將目標(biāo)瞄準(zhǔn)生活在廣州的“夾心層”，而且購房者越來越年輕化。產(chǎn)品也從原來別墅開發(fā)轉(zhuǎn)向洋房，甚至以高端別墅為主的美林湖從2011年開始重點(diǎn)轉(zhuǎn)向洋房開發(fā)。調(diào)查的幾個超級大盤銷售人員均告訴記者，清遠(yuǎn)以外的購房者占9成以上。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相對廣州的高房價，清遠(yuǎn)房子具有很大吸引力：帶裝修單價每平方米只有五六千元，僅相當(dāng)于廣州市中心的四五分之一，一套100多平方米的房子總價在廣州市中心或許付三成首付款還不夠。

韓世同認(rèn)為，近一兩年廣深樓市的限購政策、廣清一體化為區(qū)域價值提升推波助瀾，而環(huán)境好、離廣州近、低房價則是最關(guān)鍵因素之一。

為何清遠(yuǎn)人很少到郊鎮(zhèn)去買房呢？陽光100芒果TOWN一策劃部負(fù)責(zé)人告訴記者，他們在去年開盤前曾做過一份調(diào)查，只有1成清遠(yuǎn)人有考慮到郊鎮(zhèn)置業(yè)。不來買房的理由很簡單，這里是郊區(qū)，而且房價不便宜：郊鎮(zhèn)盤洋房均價超過5000元/平方米，有的超過7000元/平方米，和市區(qū)差不多，甚至還高，沒有了價格優(yōu)勢，很難吸引到本地人前去置業(yè)。因此倒逼了這些樓盤將目標(biāo)轉(zhuǎn)向廣州市場。

上班耗時太長即使剛需者也暫不打算常住

買房子的人多，房子賣得也很好，但并不意味著房子入住率高。對于入住率問題，郊鎮(zhèn)一知名房企旗下樓盤李姓負(fù)責(zé)人坦誠地告訴記者，其社區(qū)入住率很低，只有1成左右。

相對來看，別墅區(qū)入住率要高一些。一項目負(fù)責(zé)人告訴記者，假日半島、美林湖國際社區(qū)別墅開發(fā)有六七年，購買群體大多數(shù)為企業(yè)主、大企業(yè)高管等，許多用來休閑度假，周六日很多人會帶著全家度假。而恒大金碧天下是租房客相對多一些的樓盤，常住該樓盤的劉先生說，有一批家長在樓盤租房陪孩子在恒大皇馬足球?qū)W校讀書，但因?yàn)榉吭炊?，租金不高，帶裝修家私家電兩房每月七八百元。

近兩三年來，剛需群體到清遠(yuǎn)買房成為主體，此前的5+2生活模式，逐漸被另一種聲音代替：白天到廣州上班，晚上回清遠(yuǎn)居住。但是現(xiàn)實(shí)卻是：以吸引廣州剛需為主的北部萬科城2012年6月開始陸續(xù)交樓數(shù)千套，但稀稀疏疏亮燈情況從側(cè)面印證入住率并不高。

“前不著村后不著店，目前住進(jìn)去，生活成本高，過些年再考慮是否搬進(jìn)去。”許多受訪者對于記者為何不入住的提問如是回答。

“其實(shí)這些所謂剛需群體對房子用途比較模糊，不單純是自住，也不單純是投資，現(xiàn)在不會入住，以后是否入住則要看發(fā)展情況。據(jù)我所了解，許多人有條件的話還是打算回廣州買房。”一知名大盤相關(guān)策劃負(fù)責(zé)人觀察所服務(wù)樓盤購房群發(fā)現(xiàn)，距離較遠(yuǎn)仍舊是其最重要的制約因素，自駕成本高，社區(qū)樓巴也不能解決交通問題，“目前廣州人上班從家到公司能接受的時間是一個小時左右。即使有樓巴，但從這些區(qū)域到廣州任意地鐵站就要花1個小時，再到上班地點(diǎn)通常也要一個半小時以上，目前他們還不能接受。”

追問

個盤可容納上10萬人口

公共配套能否跟上考驗(yàn)政府

據(jù)清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年清遠(yuǎn)市區(qū)郊鎮(zhèn)商品住宅供應(yīng)主要集中在5個大盤：假日半島、美林湖、北部萬科城、恒大銀湖城、陽光100芒果TOWN，占了郊鎮(zhèn)住宅新增供應(yīng)量的91.65%。

供貨量不但大，各個盤的體量也大，人口容納規(guī)模大。公開資料顯示中國美林湖超過1萬畝，目前已經(jīng)推出近1.3萬套，其中洋房占了1萬套左右，未來人口容量或達(dá)10萬人左右；假日半島近萬畝，目前住宅開發(fā)均為別墅，未來人口容量也有數(shù)萬人；北部萬科城超過1000畝，總建筑面積130萬平方米，2013年3月底又在該項目附近取得49.31萬平方米居住用地；恒大銀湖城首期占地面積近100萬平方米，總建筑面積近250萬平方米，陽光100總建筑面積280萬平方米左右，兩者均洋房開發(fā)為主。按照每戶3人計算，每個盤容納數(shù)萬人口。

按照清遠(yuǎn)市區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)向南的趨勢，未來南部郊鎮(zhèn)將是居住用地主要供應(yīng)區(qū)，這些樓盤或許還會繼續(xù)拿地，新的超級大樓盤還將繼續(xù)誕生。

韓世同分析，郊鎮(zhèn)各個樓盤每年以成倍速度增長，未來人口容納規(guī)模巨大，公共配套能否迅速跟上，對清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)卣畬⑹蔷薮蟮目简?yàn)。

“除了交通，廣州來的購房者關(guān)注的是項目和整個片區(qū)的配套規(guī)劃，目前公共配套沒有跟上，需要我們自己來建商業(yè)設(shè)施，如超市。”一樓盤負(fù)責(zé)人分析，但自身配套建設(shè)只能作為一個補(bǔ)充，代替不了政府公共投入，公共配套跟不上，房屋大量空置、資源浪費(fèi)，對整個片區(qū)、甚至整個清遠(yuǎn)城市開發(fā)、發(fā)展帶來很多困境。

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